Em decisão que reforça os limites constitucionais da função social da propriedade, o juiz Douglas Martins reconheceu que o arranjo jurídico adotado pelas empresas responsáveis pelo Shopping da Ilha configurou tentativa de burlar a legislação de parcelamento do solo urbano.
As construtoras sustentavam que não havia parcelamento do imóvel, alegando tratar-se de gleba única e setorizada. Segundo a defesa, as vias de circulação que atendem aos condomínios e ao shopping seriam de uso privado, apenas mantidas para garantir acessibilidade de moradores, visitantes e da comunidade da Vila Cristalina. O Município de São Luís, por sua vez, afirmou ter cumprido seu papel de agente na tutela ambiental urbana, atribuindo à iniciativa privada a responsabilidade por eventuais impactos à população.
Na sentença, o magistrado ressaltou que o direito de edificar não é absoluto, estando condicionado à função social da propriedade, prevista no art. 5º, XXIII, da Constituição Federal, e regulamentada pelo Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001).
“A propriedade deve ser exercida de forma responsável, de modo a não prejudicar a coletividade”, destacou Douglas Martins, lembrando que a política urbana deve assegurar justiça social e direito à moradia.
Condomínio x Loteamento: a distinção ignorada
Douglas Martins também frisou a diferença jurídica entre condomínio edilício e loteamento, ponto central da controvérsia. Enquanto no loteamento as áreas públicas passam ao domínio do Município, no condomínio horizontal há coexistência de áreas privadas e comuns aos condôminos. No caso concreto, perícia judicial constatou que a gleba fora artificialmente unificada para ser aprovada como condomínio único, quando, na realidade, tratava-se de um loteamento disfarçado.
O próprio arquiteto da Sá Cavalcante, em ata de reunião, admitiu que a área foi dividida em quatro setores: dois residenciais, um de prédios comerciais e o quarto destinado ao shopping. Além disso, ficou comprovada a existência de via pública com infraestrutura urbana, separando fisicamente os empreendimentos e atendendo à Vila Cristalina.
Fraude urbanística e nulidade dos atos administrativos
Na visão do magistrado, ao simular um condomínio único, os réus buscaram fraudar a Lei do Parcelamento do Solo Urbano (Lei nº 6.766/1979) e escapar das obrigações impostas a todo loteador, sobretudo aquelas ligadas à abertura de novas vias e à infraestrutura exigida pelo zoneamento municipal.
“A aprovação de tal arranjo pelo Município de São Luís representa grave violação ao ordenamento jurídico”, afirmou Douglas Martins.
Para ele, o processo administrativo de aprovação do empreendimento nasceu eivado de nulidade, por violar tanto a legislação federal quanto a municipal, resultando em ato simulado e chancelado pelo Poder Público com desvio de finalidade.
O juiz concluiu que houve clara manipulação para alcançar índices urbanísticos mais favoráveis e maximizar o retorno econômico do grupo empresarial, em detrimento da coletividade local.
